[인더스트리뉴스 한원석 기자] 서울 용산구 용산정비창 전면1구역 재개발 시공권을 둘러싸고 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발(이하 HDC현산)의 맞대결이 펼쳐진 가운데 포스코이앤씨 측이 제안한 공사도급계약서가 논란에 휩싸였다.

20일 업게에 따르면  양사의 입찰 조건 비교표가 공개됐는데, 포스코이앤씨의 계약서에서 사업비 개별항목 중 큰 비중을 차지하는 ‘국공유지 매입대금’이 고금리가 책정될 수밖에 없는 사업촉진비에 포함된 사실이 확인되면서 금융비용을 고의적으로 전가한 게 아니냐는 의혹이 제기되고 있다.

“모든 금리 변동 가능” 문구까지… 금융 리스크 사실상 전가

용산정비창 전면1구역 재개발은 서울 용산구 한강로3가 40-641번지 일대 7만1901㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층 규모 초고층 빌딩 12개 동을 짓는 도시정비사업이다.

용산국제업무지구에 맞닿은 핵심 입지에 아파트 777세대(분양 678세대)와 오피스텔 894실, 상업 및 업무시설로 구성되는 대규모 복합 단지를 조성한다.

용산정비창 전면1구역 조합 창립총회 자료에 따르면, 전체 구역 면적 중 국공유지(2만4309㎡)는 약 34%를 차지하고, 4년 전 기준 국공유지의 자산 추정액은 약 3750억원으로 책정됐다.

정비업계에서는 향후 매입해야 할 국공유지 대금은 변동 가능성과 규모가 크기 때문에 사업비로 대여받아 충당하는 게 일반적이라고 설명한다.

실제로 올해 사업시행계획(안)을 수립한 한남4구역은 국공유지 매입대금은 정비계획(안)을 수립했던 때보다 1000억원이나 증가한 1644억원으로 정해졌다.

용산정비창 전면1구역의 경우, 향후 정비계획(안)을 변경해서 원점에서부터 인허가를 추진해야 한다는 점을 감안할 때 매입해야 할 국공유지 매입대금 규모는 더욱 커질 수밖에 없다는 지적이다.

최근 공개된 공식 제안서에 따르면 포스코이앤씨는 필수사업비에 CD(양도성예금증서)+0.7%, 사업촉진비에는 CD+0.85%의 금리를 각각 책정했다.

하지만 필수 항목인 국공유지 매입비를 사업촉진비로 편입시켜 실제로는 CD+0.85%의 상대적으로 고금리가 적용되는 구조로 설계했다.

이는 공사비를 제외한 항목 중 가장 큰 금액에 불리한 조건을 적용한 것으로, 조합원 입장에선 당장 수억원에 달하는 추가 금융비용을 감당해야 한다는 불만이 나온다.

문제는 이뿐만이 아니다. 포스코이앤씨는 계약서 제18조 및 제안서 기타조건(p143)에 ‘현 시점 기준 금리’라고 명시하고, ‘기타조건’을 통해 ‘전체 사업비 금리는 현 시점에 당사가 직접 조달해 대여하는 기준’이라고 기재했다. 또 금융기관의 내규 변경 등 불가피한 변경 사유가 발생할 경우 바뀔 수 있다는 단서조항도 달았다.

이는 사실상 변동금리 리스크를 조합원에게 전가하는 구조로, 최종 대출 실행 시점에는 금리가 얼마가 될지 알 수 없다는 점에서 조합원의 부담은 더욱 커질 수밖에 없다는 우려가 제기된다.

이 때문에 경쟁사인 HDC현산과의 사업촉진비 규모를 단순 비교해서는 안된다는 분석이 나온다.

포스코이앤씨는 국공유지 매입대금을 포함한 사업촉진비를 제안한 반면, HDC현산은 국공유지 매입대금을 더 저렴한 금융비용의 필수사업비로 조달한다고 제시했기 때문이다.

조합에서 필수적으로 집행해야 할 금액이 사업촉진비에 포함돼 있어, 착시 효과를 불러일으켰다는 지적이 나올 수밖에 없다.

HDC현산은 계약서 제18조에 ‘CD+0.1% 고정금리’를 명확히 기재하고, 준공 시까지 동일 금리를 적용하겠다는 입장을 제안서에 명문화했다.

국공유지 매입대금 또한 '필수사업비'로 분류해 낮은 금리로 조달함으로써, 불필요한 이자 발생을 사전에 차단했다는 점에서 비교 우위를 확보하고 있다는 평가다.

효용성 떨어지는 허황된 사업촉진비 대대적 홍보… 조합원 기만 행위 지적

다른 조합원은 포스코이앤씨의 사업촉진비에 추가이주비가 포함돼 있다는 점에도 의문을 제기한다. 추가이주비는 기본이주비보다 금리가 높을 수밖에 없어 통상적으로 조합원들이 신청을 많이 하지 않는 실정이다.

업계에서는 포스코이앤씨가 효용가치가 떨어짐에도 사업촉진비를 부풀려 제시한 배경에 의문을 제기한다. 조합의 필수사업비를 고금리 사업촉진비에 포함시키고, 실제 효용가치가 떨어지는 추가이주비를 부풀려 대규모 자금을 지원하겠다고 제안한 것은 금융부담은 크지만 유이자인 만큼 실질 혜택은 미미한 조건을 제시해 조합원들을 기만한 행위라는 지적이 나온다.

도시정비업계 관계자는 “표면적으로는 사업촉진비 명목으로 대규모 자금을 지원할 것처럼 보이지만 필수적으로 집행해야 할 조합사업비가 포함돼 있고, 대부분 고금리 항목으로 설계돼 있어 조합원에게는 치명적인 리스크가 될 수 있다”며 “조합원들은 시공사의 장미빛 제안에 현혹되지 말고, 현실적으로 정말 필요하거나 감당할 수 있는 부분인지 세부 항목별 구조를 반드시 따져봐야 한다”고 강조했다.

한편 조합은 오는 6월 중순 조합원 총회를 열고 시공자를 선정할 예정이다.

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